Stand: November 2026
Das Wichtigste in Kürze
- Ohne Bewilligung darfst du eine Wohnung in Wien höchstens 90 Tage pro Kalenderjahr kurzzeitig vermieten, und nur, wenn du selbst dort wohnst.
- Für mehr als 90 Tage braucht es eine Ausnahmebewilligung der Baupolizei (MA 37).
- In Wohnzonen gibt es diese Ausnahmebewilligung nicht.
- Die Ortstaxe beträgt von 1. Juli 2026 bis 30. Juni 2027 fünf Prozent, ab 1. Juli 2027 acht Prozent.
- Die Reinigungsgebühr, die Gäste zahlen, zählt laut Stadt Wien zum Entgelt für die Ortstaxe.
- Eine Registrierungspflicht ist laut Stadt Wien ab 1. Jänner 2027 geplant.
Die 90-Tage-Regel seit 1. Juli 2024
Seit 1. Juli 2024 (Novelle der Bauordnung für Wien) darf eine Wohnung in Wien ohne Bewilligung nur bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr kurzzeitig vermietet werden. Das Kalenderjahr läuft vom 1. Jänner bis 31. Dezember.
Die Regel gilt für Home-Sharing: Du vermietest die Wohnung, in der du selbst wohnst und deinen Wohnsitz behältst. Juristische Personen können sich auf diese Ausnahme laut Baupolizei nicht berufen.
Als „kurzfristig“ gilt nach den FAQ der Baupolizei als Richtwert eine Dauer von 2 bis 30 Tagen je Vermietung. Es zählt aber der Einzelfall.
Wichtig: Schon das Anbieten über 90 Tage pro Kalenderjahr ohne Bewilligung kann mit einer Geldstrafe von bis zu 50.000 Euro belegt werden.
Mehr als 90 Tage: die Ausnahmebewilligung
Wer länger als 90 Tage vermieten will, braucht eine Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a der Bauordnung für Wien. Sie ist auf höchstens 5 Jahre befristet und wird bei der MA 37 (Baupolizei) beantragt.
Zu den Voraussetzungen gehören laut Stadt Wien unter anderem:
- die Zustimmung aller Wohnungs- bzw. Miteigentümer:innen der Liegenschaft,
- die Mehrzahl der Wohnungen im Haus bleibt für Wohnzwecke,
- höchstens 50 Prozent der Nutzungseinheiten des Gebäudes dienen der gewerblichen Kurzzeit-Beherbergung,
- eine Prüfung auf Wohnbauförderung,
- Brandschutz: Bis zu 10 touristisch genutzte Betten im Gebäude genügen unvernetzte Rauchwarnmelder, darüber gelten strengere Auflagen.
Bei der Bettenzählung gilt ein Doppelbett als 2 Betten, eine Ausziehcouch zählt mit. Die Liste ist nicht vollständig, die genauen Voraussetzungen stehen im Merkblatt der Baupolizei.
Wohnzonen: hier gelten strengere Regeln
In Wohnzonen gibt es die Ausnahmebewilligung für mehr als 90 Tage nicht. Dasselbe gilt für Kleingartengebiete.
Ob deine Adresse in einer Wohnzone liegt, zeigt der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadt: Flächenwidmungsplan Wien. Schau dort nach, bevor du planst, mehr als 90 Tage anzubieten.
Einzelne Zimmer vermieten (Home-Sharing)
Einzelne Zimmer darfst du außerhalb von Wohnzonen auch über 90 Tage ohne Ausnahmebewilligung vermieten, solange du selbst überwiegend in der Wohnung wohnst.
Das gilt für Home-Sharing bei eigener Nutzung. Für Wohnzonen trifft die Baupolizei diese Aussage ausdrücklich nicht. Wo die Grenze zwischen „einzelnen Zimmern“ und der ganzen Wohnung im Einzelfall liegt, klärst du am besten mit der Baupolizei.
Eigentumswohnung oder Mietwohnung: wessen Zustimmung du brauchst
Neben der Bauordnung zählt auch, was die anderen Eigentümer:innen im Haus oder deine Vermieter:in dazu sagen. Dafür ist nicht die Baupolizei zuständig, sondern das Wohnungseigentums- und Mietrecht.
- Eigentumswohnung: Eine touristische Kurzzeitvermietung braucht in der Regel die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer:innen. Der Oberste Gerichtshof hat das als Widmungsänderung eingestuft (OGH 5 Ob 59/14h).
- Mietwohnung: Untervermietung ist oft im Mietvertrag untersagt. Die gänzliche Weitergabe oder eine Untervermietung gegen unverhältnismäßig hohes Entgelt kann ein Kündigungsgrund sein (§ 30 Abs. 2 Z 4 MRG).
Lies deshalb zuerst deinen Vertrag und frag deine Vermieter:in, bevor du ein Inserat online stellst.
Ortstaxe: 5 % seit Juli 2026, 8 % ab Juli 2027
Die Wiener Ortstaxe beträgt von 1. Juli 2026 bis 30. Juni 2027 fünf Prozent und ab 1. Juli 2027 acht Prozent. Bemessen wird sie am Entgelt für den Aufenthalt, ohne Umsatzsteuer und ohne Frühstück.
| Zeitraum | Ortstaxe |
|---|---|
| bis 30. Juni 2026 | 3,2 % |
| 1. Juli 2026 bis 30. Juni 2027 | 5 % |
| ab 1. Juli 2027 | 8 % |
Als Unterkunftgeber:in hebst du die Ortstaxe ein und führst sie ab. Die Zahlung ist bis zum 15. des Folgemonats fällig, die Jahreserklärung bis 15. Februar. Das Abgabenkonto läuft über die Web-Anwendung „VIETour“ der MA 6. Befreit sind unter anderem Personen, die länger als 3 Monate ununterbrochen in der Unterkunft wohnen.
Was die Reinigung selbst kostet, steht im Ratgeber Airbnb-Reinigung in Wien: Kosten und Preisfaktoren.
Registrierungspflicht: laut Stadt Wien ab 2027 geplant
Die Stadt Wien kündigt ein Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz (WKVRG) an, mit Registrierungspflicht ab 1. Jänner 2027. Der Stand ist nicht endgültig: Laut Seite der Stadt sollte der Landtagsbeschluss im November 2026 fallen. Prüfe den aktuellen Stand auf der Seite der Stadt.
Laut Ankündigung sind folgende Punkte vorgesehen:
- Für bereits angebotene Wohnungen gilt eine Übergangsfrist bis Ende des 1. Quartals 2027.
- Inserate brauchen dann eine Registrierungsnummer.
- Bei Verstößen drohen Strafen bis zu 50.000 Euro pro Verstoß.
- Gemeindewohnungen dürfen nicht kurzzeitvermietet werden.
Was sonst noch dazugehört
Neben dem Baurecht gibt es weitere Themen, die du für dich klären solltest. Die Baupolizei nennt zusätzlich das Gewerberecht (gegebenenfalls eine Gewerbeanmeldung), die Ortstaxe und das Gästeverzeichnis.
Auch steuerlich gilt: Einkünfte aus der Vermietung sind zu erklären, und Plattformen melden Vermieterdaten an die Finanzverwaltung. Die Details klärst du mit einer Steuerberatung.
Amtliche Quellen
- FAQ der Baupolizei (MA 37) zur Kurzzeitvermietung
- Merkblatt der Baupolizei zur Kurzzeitvermietung
- Ortstaxe im Amtshelfer der Stadt Wien
- FAQ der MA 6 zur Ortstaxe
- Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietung (Stadt Wien)
Und die Reinigung?
Wer nur bis zu 90 Tage vermietet, hat wenige, aber dichte Gästewechsel: Zwischen Abreise und Anreise bleibt oft kaum Zeit. Was bei jedem Wechsel dazugehört, steht in der Checkliste für die Endreinigung einer Ferienwohnung. Wenn du die Reinigung abgeben willst, schau dir unsere Apartmentreinigung in Wien an.